裝修裝飾行業(yè)主要是在建筑物的主體結(jié)構(gòu)落成后，對(duì)水電、墻體、地板、天花板、景觀等進(jìn)行安裝和修飾。按照建筑物的使用性質(zhì)不同，裝修裝飾行業(yè)可以分為公共建筑裝飾（包括酒店、商場(chǎng)等商用建筑以及醫(yī)院、火車(chē)站等市政建筑，簡(jiǎn)稱“公裝”）、住宅裝飾（簡(jiǎn)稱“家裝”）以及幕墻裝飾，其中家裝根據(jù)客戶的類型又可分為全裝修（最終客戶為房地產(chǎn)商）、零散家裝（最終客戶為個(gè)體業(yè)主）以及定制家裝（房地產(chǎn)商為中介、最終客戶為個(gè)體業(yè)主）。

 

裝修裝飾行業(yè)分類

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        作為房地產(chǎn)業(yè)的上游行業(yè)，裝修裝飾行業(yè)的景氣度與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展息息相關(guān)，最直接的表現(xiàn)就是受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響。從2013年到2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速放緩，同年的裝修裝飾行業(yè)訂單量增速也同步下降，甚至到了2015年即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍有888%的增速而裝修裝飾行業(yè)的訂單量卻變成了負(fù)增長(zhǎng)。到了2016年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速企穩(wěn)并小幅回升后，裝修裝飾訂單量迅速大幅反彈。

 

        裝修裝飾全行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入水平保持著逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但毛利率卻從2013年開(kāi)始顯著下滑，至2016年已下降了323個(gè)pct至1333%。這主要是由于裝修行業(yè)技術(shù)含量低、進(jìn)入門(mén)檻較低，近年來(lái)行業(yè)內(nèi)有許多新的進(jìn)入者，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)下游房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度下降，二者疊加導(dǎo)致建筑裝飾行業(yè)毛利率下滑。

 

        伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及國(guó)內(nèi)人民生活水平的提高，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)及裝修的需求日益擴(kuò)大，建筑裝飾行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模逐步增加。2012年至2017年期間，我國(guó)建筑裝飾（含設(shè)計(jì)）行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模（按收入計(jì)算）從15157億增長(zhǎng)至23035億，復(fù)合年增長(zhǎng)率為87%，預(yù)計(jì)到2020年市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到28808億。

 

我國(guó)裝修裝飾（含設(shè)計(jì)）市場(chǎng)規(guī)模變化情況

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        雖然裝修裝飾行業(yè)市場(chǎng)體量龐大，但市場(chǎng)份額比較分散，集中度低，沒(méi)有任何一家市場(chǎng)占有率很高的企業(yè)，呈現(xiàn)出“大行業(yè)，小企業(yè)”的特點(diǎn)。以A股裝修裝飾上市公司中業(yè)績(jī)排名前20的企業(yè)總收入占行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模的百分比來(lái)近似估計(jì)行業(yè)的市場(chǎng)集中度CR20，可以看出近幾年市場(chǎng)集中度僅有4%左右，而且上升趨勢(shì)緩慢，未來(lái)提升的空間還很大。

 

        裝修裝飾行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，經(jīng)營(yíng)零散化、地域性強(qiáng)、服務(wù)同質(zhì)化等是造成行業(yè)市場(chǎng)集中度低的主要原因。目前全國(guó)共有十幾萬(wàn)家裝修裝飾企業(yè)，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。從2012年開(kāi)始，裝修裝飾企業(yè)數(shù)量開(kāi)始逐年減少，這主要是零散化經(jīng)營(yíng)、不具備資質(zhì)的小企業(yè)逐漸退出導(dǎo)致的。

        未來(lái)裝修裝飾行業(yè)越來(lái)越趨向精細(xì)化、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)管理，伴隨著并購(gòu)整合的增加，市場(chǎng)內(nèi)企業(yè)會(huì)進(jìn)一步減少，集中度會(huì)顯著提高。

 

        房地產(chǎn)市場(chǎng)份額向以成品住宅交付為主的龍頭企業(yè)集中

 

        近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速整合趨勢(shì)，行業(yè)內(nèi)并購(gòu)重組十分頻繁，市場(chǎng)集中度迅速提升，逐漸呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局。以市場(chǎng)中排名前50房企的銷(xiāo)售金額占比CR50來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度，從2013年的2623%至2018年已大幅攀升至5794%，短短五年時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)完成了從低集中度到高度集中的快速轉(zhuǎn)變。

 

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度變化情況

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        市場(chǎng)集中的同時(shí)也意味著兩級(jí)分化，頭部效應(yīng)越來(lái)越明顯，甚至在前50強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中這一差距也是巨大的。以易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2018年房地產(chǎn)企業(yè)流量銷(xiāo)售額排行榜來(lái)看，排名第1位的 是碧桂園，銷(xiāo)售額為72869億元，而排名第50位的東原地產(chǎn)則僅有5487億元的銷(xiāo)售額，只占到碧桂園的753%。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在逐漸向金字塔形轉(zhuǎn)化，朝著“二八定律”發(fā)展的整合浪潮大勢(shì)所趨，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)還將會(huì)涌現(xiàn)出越來(lái)越多類似碧桂園這樣的巨無(wú)霸企業(yè)。

 

名前50的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部差距分化依然很明顯

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        住宅全裝修是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成，即完全以成品住宅的方式交付給業(yè)主。根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)全裝修產(chǎn)業(yè)分會(huì)的估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)住宅交付仍以毛坯房為主，成品住宅占有率不超過(guò)20%。對(duì)比歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家大部分實(shí)現(xiàn)了土建裝修一體化、標(biāo)準(zhǔn)化，我國(guó)還存在很大的差距。

 

部分排名前20的房企成品住宅交付率（即全裝修項(xiàng)目比重）

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        但如果考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中的現(xiàn)狀，把范圍縮小到市場(chǎng)份額占比較大的前20房地產(chǎn)企業(yè)，可以發(fā)現(xiàn)這些龍頭房企中成品住宅交付比例很高，其中萬(wàn)科甚至達(dá)到90%項(xiàng)目全部采用全裝修后以成品住宅形式交付業(yè)主。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展格局下，隨著龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯，未來(lái)成品住宅占有率將會(huì)進(jìn)一步提升，這對(duì)于以全裝修為主業(yè)的建筑裝飾企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)重大的發(fā)展機(jī)遇。

 

        政府大力推廣成品住宅，住宅全裝修覆蓋率有望快速提升

 

        不論是中央還是各級(jí)省市政府部門(mén)，對(duì)于推廣住宅全裝修的初衷由來(lái)已久。國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委最早于1999年就曾首次提出“加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象”；近年來(lái)，許多省市相繼出臺(tái)了鼓勵(lì)成品住宅建設(shè)的政策，提出成品住宅發(fā)展目標(biāo)。而住宅城鄉(xiāng)建設(shè)部2017年4月印發(fā)的《建筑業(yè)“十三五”規(guī)劃》中更是直接指出2020年新開(kāi)工全裝修成品住宅面積要達(dá)到30%的目標(biāo)。

 

近年來(lái)各地區(qū)/部門(mén)頒布的推進(jìn)全裝修住宅政策

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        伴隨著全裝修政策落地，國(guó)家和地方政府也陸續(xù)出臺(tái)了住宅全裝修相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，內(nèi)容涉及設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等方面，為住宅全裝修發(fā)展提供了技術(shù)支撐，如2015年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》不僅明確了住宅室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容，對(duì)住宅室內(nèi)各功能空間的裝飾裝修設(shè)計(jì)也做出了明確規(guī)定。近年來(lái)各級(jí)地方政府和部門(mén)密集出臺(tái)的全裝修住宅政策、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，將有力推動(dòng)成品住宅比例迅速提升，未來(lái)全裝修市場(chǎng)將進(jìn)一步擴(kuò)大。